El regreso de las oficinas: por qué 2026 puede marcar un punto de entrada interesante para el inversor

El mercado de oficinas está entrando en una nueva fase. Después de varios años marcados por el ajuste tras la pandemia y por la redefinición del trabajo híbrido, 2026 se perfila como un momento especialmente interesante para volver a mirar este segmento con criterio inversor. No hablamos de una recuperación homogénea ni de una vuelta al mercado anterior, sino de un escenario más selectivo, donde la calidad del activo, la ubicación y la gestión pesan más que nunca.

Desde Aliseda Inmobiliaria, vemos esta evolución como una oportunidad clara para quienes buscan entrar en un segmento terciario con recorrido. El mercado no está premiando cualquier oficina, pero sí está reforzando el atractivo de los activos de alta calidad, bien situados y con capacidad de adaptación. Ahí es donde puede generarse valor de forma más consistente.

Qué está cambiando en el mercado de oficinas

El primer gran cambio es que la demanda ya no se concentra en superficie indiscriminada, sino en producto mejor resuelto. Los últimos datos del mercado español muestran niveles sólidos de contratación, con 855.529 m² contratados en 2025 y tanto Madrid como Barcelona por encima de la media de los últimos diez años. Al mismo tiempo, la demanda se está concentrando en espacios bien ubicados, modernos y eficientes.

La calidad vuelve a marcar la diferencia

En 2025, el 50% de la superficie arrendada en Madrid y Barcelona se concentró en inmuebles de Grado A, y la presión sobre este segmento se mantiene porque la oferta de calidad en zonas prime sigue siendo escasa. En Madrid, las rentas prime crecieron un 7,3% interanual hasta 44 €/m²/mes, y en Barcelona un 5% hasta 31,5 €/m²/mes. Esto confirma una tendencia importante para 2026: el mercado está premiando los edificios que ofrecen mejor experiencia de uso, más eficiencia y mejor posicionamiento.

Menos volumen indiscriminado, más selección

El mercado de oficinas no está creciendo por simple volumen, sino por depuración. La mejora de la ocupación hasta el 77,5% y la estabilidad de las rentas en los activos analizados muestran un entorno más sano, donde los inmuebles bien gestionados ganan peso frente a los que no se han actualizado. Esta lectura es relevante para el inversor: el valor ya no se concentra solo en comprar, sino en comprar bien.

Por qué 2026 puede ser un buen punto de entrada

El atractivo de 2026 está en que el mercado combina señales de recuperación con un filtro de calidad muy claro. La inversión en oficinas aumentó un 56% interanual en 2025 y las previsiones apuntan a que las rentas prime seguirán creciendo en las ubicaciones más céntricas y demandadas. Eso sitúa al segmento en un punto interesante para quien sabe diferenciar entre activos maduros, activos reposicionables y producto realmente competitivo.

La revalorización de activos vuelve a ganar peso

Cuando la oferta de calidad es limitada, los edificios que reúnen buena ubicación, especificaciones adecuadas y una propuesta competitiva tienen más margen de revalorización de activos. En paralelo, la estabilidad de la ocupación y la duración media de los contratos ayudan a reforzar la lectura del segmento como una alternativa más sólida de lo que parecía hace unos años. En otras palabras: no se trata solo de que el mercado vuelva, sino de que vuelve con una lógica más favorable para los activos bien trabajados.

El valor no se crea por casualidad

Esta idea encaja plenamente con la visión que Aliseda trasladó recientemente al mercado: en el segmento terciario, las oportunidades más atractivas son aquellas en las que hay gestión, reposicionamiento y lectura fina del activo. En su encuentro sobre Commercial Real Estate, la compañía puso en valor el creciente interés inversor por el segmento terciario, su capacidad de detectar oportunidades de valor en todo el territorio y el papel del asset management para crear rentabilidad real.

Más allá de Madrid y Barcelona: dónde se están abriendo oportunidades

Aunque los dos grandes polos siguen siendo esenciales, el mercado ya no se agota en ellos. Aliseda ha destacado que existen oportunidades relevantes más allá de los enclaves tradicionales, con especial interés en ciudades medianas y micromercados donde la demanda busca activos de calidad y donde el recorrido de valor puede ser mayor. Ese movimiento es especialmente interesante para el inversor que no busca solo estabilidad, sino también margen de mejora.

El reposicionamiento como palanca de valor

Un ejemplo claro de esta lógica es Málaga Halley, reposicionado por Aliseda como un complejo de oficinas sostenibles de referencia en el sur de España. Con 8.700 m² distribuidos en cinco plantas, el activo ha atraído a inquilinos de primer nivel de sectores como el tecnológico, la ingeniería o gran consumo. Este tipo de casos ayuda a entender por qué 2026 puede ser una buena ventana de entrada: los activos bien transformados vuelven a tener capacidad de absorber demanda y generar valor.

Qué conviene mirar antes de invertir en oficinas

Si el interés del mercado vuelve, la selección del activo importa más que nunca. Antes de tomar una decisión, conviene revisar varios factores:

• calidad real del edificio y posibilidad de actualización
• ubicación y conexión con zonas de negocio o transporte
• nivel de demanda en ese micromercado
• potencial de mejora en sostenibilidad y eficiencia
• perfil de usuario final al que puede dirigirse el activo

Este análisis es lo que permite separar una oficina con simple atractivo teórico de un activo con verdadero recorrido inversor. En el mercado actual, la diferencia entre uno y otro puede ser decisiva.

Un segmento que vuelve, pero de otra manera

La gran conclusión es que el mercado de oficinas no está regresando al modelo anterior, sino evolucionando hacia uno más exigente y más profesionalizado. Hay menos espacio para el activo indiferenciado y más oportunidades para quienes saben identificar calidad, reposicionamiento y demanda real. Esa es precisamente la combinación que hace que 2026 pueda convertirse en un punto de entrada especialmente interesante.

En Aliseda trabajamos esa visión con una oferta amplia y especializada, pensada para que el inversor pueda aterrizar estas tendencias en activos concretos. Explorar nuestras opciones para comprar oficinas permite comparar producto, ubicaciones y potencial de recorrido dentro de un segmento que vuelve a generar interés. Y ese interés, hoy, ya no se apoya solo en la recuperación del mercado, sino en la posibilidad de entrar en activos bien seleccionados y mejor posicionados para la nueva etapa.