Cómo está evolucionando la demanda de oficinas en España en 2026

La demanda de oficinas en España está evolucionando hacia un mercado más selectivo, donde ya no basta con ofrecer superficie disponible. En 2026, las empresas y los inversores priorizan edificios de calidad, ubicaciones bien conectadas y activos con capacidad de transformación. El mercado no está desapareciendo: se está refinando.

Desde Aliseda vemos una tendencia clara. Las oportunidades siguen concentrándose en Madrid y Barcelona, pero cada vez ganan más protagonismo ciudades medianas y determinados micromercados donde la demanda se reactiva, la oferta moderna sigue siendo limitada y el valor puede crearse a través de gestión, reposicionamiento y mejora del activo. Esa fue, de hecho, una de las conclusiones centrales del evento “Aliseda-CRE: un nuevo punto de inflexión”, donde se destacó el atractivo de ciudades medianas y localizaciones concretas bien trabajadas, con elevada rentabilidad y potencial de revalorización.

La demanda ya no busca cualquier oficina

Tras el ajuste que siguió al auge del teletrabajo, el mercado de oficinas ha entrado en una nueva etapa. La contratación mejora, pero lo hace de forma desigual: crece sobre todo en edificios modernos, eficientes y bien ubicados, mientras que los activos menos competitivos necesitan adaptarse para seguir siendo atractivos. Las previsiones para 2026 apuntan a que la demanda seguirá concentrándose en espacios de calidad y que uno de los grandes retos del mercado será precisamente la falta de oferta de grado A en las zonas prime.

Esta evolución encaja con lo que también se trasladó en el encuentro de Aliseda-CRE: existe un repunte del segmento de oficinas, sí, pero especialmente en edificios de calidad y en zonas de España donde hace años que no se invertía.

Reposicionamiento: donde hoy se crea más valor

Una de las claves de 2026 es que buena parte de las mejores oportunidades no está en el producto totalmente nuevo, sino en activos que pueden transformarse para responder a las nuevas exigencias del mercado. Aquí entra en juego el reposicionamiento, que permite adaptar edificios obsoletos o infrautilizados a una demanda que busca eficiencia, bienestar y buena experiencia de uso.

Este enfoque es especialmente relevante en oficinas, donde muchas empresas están dispuestas a pagar más por edificios mejor preparados, pero no necesariamente por mayor superficie. El valor ya no está solo en el metro cuadrado; está en cómo se gestiona, se actualiza y se presenta el activo al mercado.

Málaga Halley: un ejemplo real de reposicionamiento

En este terreno, Málaga Halley es un buen ejemplo del tipo de activo que hoy concentra interés. Aliseda ha reposicionado este complejo como un referente de oficinas sostenibles en la Costa del Sol. El edificio cuenta con 8.700 m² distribuidos en cinco plantas, ofrece espacios modernos y eficientes y ha atraído a inquilinos de primer nivel de sectores como tecnología, ingeniería y gran consumo. Además, su proximidad al centro de Málaga y su conexión con las principales infraestructuras refuerzan su valor como polo empresarial.

Más allá del caso concreto, Málaga Halley refleja muy bien cómo evoluciona el mercado: los activos con recorrido ya no se valoran solo por lo que son, sino por lo que pueden llegar a ser cuando se reposicionan con criterio.

Nuevas ciudades que están captando inversión

Si algo quedó claro en el evento CRE es que las oportunidades no están solo en los polos tradicionales. Aliseda destacó expresamente el atractivo de ciudades medianas y de determinados micromercados con elevada rentabilidad, impulsados por nuevas dinámicas de demanda y por la búsqueda de activos de calidad.

Esto abre la puerta a un enfoque más amplio del mercado de oficinas. Hoy, además de Madrid y Barcelona, hay ciudades TIER 2 donde merece la pena mirar con atención.

Málaga

Málaga es probablemente uno de los ejemplos más claros. La ciudad combina crecimiento empresarial, conectividad, talento y una imagen cada vez más consolidada como hub tecnológico y corporativo. El caso de Málaga Halley confirma que existe interés real por activos de calidad y bien reposicionados en este mercado.

Valencia

Valencia destaca por su equilibrio entre costes, calidad urbana y dinamismo económico. Es una plaza cada vez más observada por empresas e inversores que buscan mercados con profundidad suficiente, pero menos tensionados que Madrid o Barcelona.

Sevilla

Sevilla ofrece una combinación interesante de tamaño, conectividad y servicios. Su mercado puede resultar especialmente atractivo en activos bien ubicados y con margen de actualización, sobre todo cuando se busca entrar en una ciudad consolidada con menor presión de precios.

Zaragoza

Zaragoza mantiene un perfil muy interesante por su posición estratégica y su capacidad para conectar distintos corredores económicos. En un contexto donde la infraestructura y el acceso a mano de obra ganan peso, se posiciona como una ciudad a seguir tanto en oficinas como en otros segmentos terciarios. En el propio evento CRE se subrayó que los mercados secundarios son especialmente atractivos cuando cuentan con acceso a mano de obra e infraestructuras.

Bilbao y otros micromercados

Bilbao, y otros núcleos regionales con buena base económica, también entran en ese grupo de mercados donde la inversión vuelve a mirar con interés. No siempre se trata de grandes volúmenes, sino de activos concretos, en ubicaciones muy trabajadas y con fuerte componente de gestión.

Un mercado de oficinas más selectivo, pero lleno de oportunidades

La evolución de la demanda de oficinas en España no apunta a una contracción estructural, sino a una depuración del mercado. Se demandan menos activos indiferenciados y más edificios que ofrezcan calidad, eficiencia y capacidad de adaptación. Eso genera un escenario especialmente interesante para inversores capaces de detectar dónde se puede crear valor.

En ese contexto, Aliseda cuenta con una posición especialmente sólida: en el evento CRE explicó que ha gestionado más de 1.500 millones de euros en activos del sector terciario, que está captando continuamente nuevo producto y que dispone de capacidad de cobertura integral en la detección y gestión de activos terciarios, apoyada en una base de datos de más de 5.000 inversores.

Para quienes analizan oportunidades, esto se traduce en acceso a un mercado más amplio y mejor leído, tanto en grandes ciudades como en ciudades medianas donde el recorrido puede ser especialmente interesante. En ese sentido, explorar la oferta disponible para comprar oficinas permite aterrizar estas tendencias en activos concretos y empezar a identificar dónde están hoy las mejores oportunidades dentro del terciario. 

Oficinas en 2026: menos volumen indiscriminado, más valor trabajado

La gran conclusión es que el mercado de oficinas en 2026 premia el trabajo fino: edificios de calidad, reposicionamiento bien ejecutado, ciudades con recorrido y activos capaces de responder a nuevas exigencias de uso. Y eso favorece especialmente a plataformas con capacidad real de asset management, lectura territorial y generación de oportunidades.

Ahí es donde Aliseda está reforzando su papel como dinamizador del mercado. No solo por volumen, sino por su capacidad para identificar oportunidades, acompañar a inversores y promotores en todo el ciclo del activo y crear valor allí donde otros solo ven superficie.